Was tun mit riesigen alten Brachen in den Ruhrgebietsstädten? Eine besonders mutige Antwort auf diese Frage hat man in Dortmund gefunden: fluten und am neu entstehenden Seeufer hochwertiges Wohnen und Gewerbe ansiedeln. Das Projekt Phoenix See ist jetzt in seine entscheidende Phase eingetreten. Im Oktober hieß es: Wasser marsch!
Streng genommen hat der Strukturwandel der Stadt Dortmund gleich zwei große Brachen in direkter Nachbarschaft beschert. Am 23. Oktober 2001 wurde der Stahl-Standort Phoenix-Ost im Dortmunder Stadtteil Hörde stillgelegt. Damit endete eine fast 150jährige Geschichte der Stahlerzeugung auf dem Areal. Am Schluss galt das von Hoesch betriebene Werk als das schnellste Eisenwerk der Welt - gemessen von Abstich zu Abstich. Kein Wunder, dass Hoesch chinesischen Kooperationspartnern den Zuschlag zum Abbau der Hochöfen gab und diese damit nun in der Volksrepublik Stahl herstellen.
Während der 110 ha große Westteil des Phoenix-Geländes als Technologiestandort vermarktet wird, wollte man das Phoenix-Ost getaufte Areal in unmittelbarer Nachbarschaft für Wohnungsbau nutzen. Auf dieser rund 98 ha großen Fläche stand zuvor die Hermannshütte, die ebenfalls dem Strukturwandel zum Opfer gefallen ist.
Abwanderung der wohlhabenden Bevölkerungsschichten stoppen
Eines der Ziele von Phoenix-Ost war, den steten Strom der wohlhabenderen Familien zu beenden, die Dortmund den Rücken kehren, um sich im nahegelegenen Sauerland ein Eigenheim zu bauen. Dortmund selbst hatte potenziellen Häuslebauern bis dato nur wenig Attraktives zu bieten.
Und was könnte solche Bevölkerungsschichten mehr locken als ein Eigenheim mit Blick auf einen See? Nun ist die Schaffung eines Binnengewässers kein alltägliches Vorgehen in einer Ruhrgebietsstadt. Insbesondere dann, wenn es sich um einen richtigen großen See handelt: 1.230 m in der Länge und 310 m in der Breite misst der Phoenix See, wenn er einmal fertig ist. Und daran, dass er bald komplett geflutet sein wird, gibt es keine Zweifel mehr.
"Seit in dem See Wasser zu erkennen ist, gibt es kaum noch negative Stimmen aus der Bevölkerung", erläutert Thomas Ellerkamp, stellvertretender Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Dortmund. "Zunächst ist der Westfale ja gerne etwas kritisch und abwartend."
Lange Zeit bot die See-Baustelle einen durchaus unerfreulichen Anblick: Gigantische Erdmassen wurden von Baggern in riesige Sattelschlepper gekippt und dann abtransportiert. "Der Aushub wurde unter anderem zum Bau von begrünten Erdwällen an belebten Straßen genutzt", so Ellerkamp. Er wurde aber auch zur Landschaftsmodellierung auf Phoenix-West genutzt. Bereits seit September 2006 lief diese Baggerei. Mittlerweile sind so rund 2,5 Mio. m3 Erdaushub zusammengekommen.
Alles Gute kommt von unten - auf ganz natürlichem Weg
Die Erdaushubarbeiten sind also Geschichte, und das sind auch die Streitigkeiten über die Vergabe von Aufträgen für diese Arbeiten, die sogar für einen Baustopp gesorgt hatten.
Das Wasser für den See strömt nun auf ganz natürliche Weise ein: Es ist Grundwasser, das sich mit dem Abschalten von Pumpen seinen Weg nach oben bahnt und das Becken langsam füllt. "Viele außerhalb des Reviers wissen gar nicht, dass hier seit 150 Jahren Pumpen laufen, die die Flutung der ganzen Gegend verhindern", so Ellerkamp.Damit das Ganze schneller geht, leitet man jedoch auch Wasser aus dem Lauf der Ruhr in den See ein. Die Emscher, die durch das Areal läuft, hat man hingegen mittlerweile um den See herumgeführt. Zwar ist sie in Dortmund noch nicht die berüchtigte Kloake des Ruhrgebiets - entspringt sie doch nur 10 km vor den Toren der Stadt und ist eher ein kleines Bächlein -, doch wollte man verhindern, dass sie Sediment in den See einbringt. "Das Wasser wäre binnen kürzester Zeit sonst braun und brackig." Und an einem dreckigen See lassen sich nur schlecht teure Baugrundstücke verkaufen.
Grundstücksverkauf läuft auf vollen Touren
Wirklich unerschwinglich sind die Grundstücke am Seeufer allerdings auch nicht. "Wir nehmen 300 Euro/m2", konstatiert Ellerkamp. "Da sind wir ganz Ruhrgebiet!" Und der Plan geht wohl auf. Ursula Klischan, die Geschäftsführerin der Phoenix See Entwicklungsgesellschaft, ist mit dem bisherigen Verkauf mehr als zufrieden. "Der Südhang am Nordufer des Sees wird in zwei Jahren mehr oder weniger komplett mit Wohnimmobilien bebaut sein", freut sie sich. Aktuell haben 112 von 187 Grundstücken an diesem Teil des Sees bereits neue Besitzer. "Dort kann im Mai kommenden Jahres mit den Bauarbeiten begonnen werden", erläutert Klischan. Und dass auch tatsächlich schnell gebaut wird, hat sie sichergestellt: "Die Häuser müssen innerhalb von zwei Jahren nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags fertig sein. Das haben wir vertraglich festgehalten."
Ebenfalls Teil der Kaufverträge sind die Gestaltungsleitlinien. Denn ein buntes Durcheinander darf am See nicht entstehen. Teilweise wurden Architekturwettbewerbe veranstaltet, an deren Ergebnissen sich die Häuslebauer zu orientieren haben. "Eine weitere Besonderheit ist die Integration des Ufergefälles in die Architektur", weiß Ellerkamp. "Während die Häuser auf ihrer Rückseite ein- oder zweigeschossig sind, hat ihre Seeseite dank des Gefälles eine Etage mehr."
Auf der Homepage der Entwicklungsgesellschaft kann man in einer interaktiven Karte nachschauen, welche Grundstücke noch zu haben sind. Erstaunlicherweise sind vor allem diejenigen verkauft, die nah bei der künftigen Marina und der Gastronomie liegen. "Es gab etliche Interessenten, die genau dorthin wollten, wo abends und am Wochenende das Leben sein wird", so Klischan. "Im Übrigen", so betont sie, "haben wir Wert darauf gelegt, dass alle Grundstücke denselben Quadratmeterpreis haben. Es gibt keine guten und schlechten Flächen rund um den See." Wohl gibt es aber sehr unterschiedliche Grundstücksgrößen: Sie liegen zwischen 400 und 1.000 m2. Ähnlich heterogen sind auch die Käufergruppen. "Es gibt viele junge Familien, die hier bauen wollen, aber auch ältere Ehepaare, deren Kinder aus dem Haus sind", weiß Klischan. "Besonders stolz sind wir aber, dass wir viele Neu-Dortmunder unter den Grundstückskäufern haben."Für Bauträger gibt es nur ein geringes AngebotFür Bauträger hingegen bietet der Phoenix See kaum geeignete Grundstücke. So sind lediglich an den Bestandsstraßen, weit oberhalb des Ufers, einige Flächen für Mehrfamilienhäuser geplant. Darüber hinaus gibt es strenge Restriktionen, was die Duplizierung von Einfamilienhäusern am Seeufer angeht. "Es soll einfach verhindert werden, dass ganze Reihen identischer Objekte realisiert werden", erklärt Ellerkamp. "Da müssen sich Bauträger, basierend auf den Gestaltungsrichtlinien, schon allerhand einfallen lassen."
Doch es gibt nicht nur Wohnbaugrundstücke. Rund um die künftige Marina sind neben Gastronomie auch Büros geplant. Und auch am Westufer ist allerhand Baugrund für Gewerbe vorgesehen. "Direkt an der Marina wird die Dortmunder Schürmann Immobilien vier Ärztehäuser bauen", zählt Klischan auf. "Ein Privatinvestor wird das so genannte Seahouse errichten, in dem sich unten ein Restaurant befindet und oben Büroflächen."
Der mittelständische Dortmunder Bauunternehmer Freundlieb ist jedoch der Pionier am See. Bevor dieser zu erkennen war, startete Freundlieb bereits mit dem Hochbau seiner neuen Unternehmenszentrale. Noch in diesem Jahr will man die spektakulär gezeichneten Immobilien beziehen. "Freundlieb hatte den Vorteil, auf die bestehende Erschließung zurückgreifen zu können und damit nicht warten zu müssen." Darüber hinaus sind zwei weitere Flächen mit jeweils mehr als 2.000 m2 an Unternehmen verkauft worden, die hier ihre Zentralen bauen wollen. Namen will Klischan aber noch keine nennen.
Und selbst die Investoren der Büroobjekte erliegen dem Charme des neuen Sees. "In den seltensten Fällen entstehen reine Büroimmobilien. Meistens ist Wohnen in Form eines Penthauses auf dem Dach integriert." Eine solche Lage ist in Dortmund eben einzigartig. (thk)
Quelle: www.immobilien-zeitung.de
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